恒大物业出售再生变 合生创展称双方在支付方式上存分歧

  财联社(广州,记者 陈业)讯,恒大转让资产自救之路,再生变数。

  停牌多日的恒大物业(06666.HK)10月20日晚发布公告,引发对公司股份全面要约的交易并未进行,公司股份于10月21日上午九时正起恢复买卖。

  在中国恒大(03333.HK)同时发布的一份公告中,恒大透露了拟进行的上述交易细节,即拟出售恒大物业的54.16亿股份,占恒大物业已发行股本的50.1%,交易对价为200.4亿港元。

  对于未能成功出售,交易双方均发布了公告。就上述交易终止的原因,中国恒大于公告中称,受让方未能符合对恒大物业股份做出全面要约收购的先决条件。

  而合生创展(00754.HK)在10月20日晚的公告中披露,双方在关于股份过户和支付方式上存在分歧。“本公司重申买方至今仍准备根据该协议完成买卖销售股份,唯协议他方于订立该协议后提出修改其中包括代价的付款条款,买方认为不可接受。”

  出售之路一波三折

  深陷资金危机之后,作为恒大优质资产的恒大物业被寄予厚望。但从目前出售情况来看,却是一波三折。

  财联社早前独家报道,恒大物业与万科、碧桂园均接洽过,但价格的原因,最终未果。而后,财联社还独家报道,恒大物业拟将其过半股份出售给合生创展,合生创展也给予恒大物业超400亿港元估值。

  对于倍受业界关注的这笔交易未能达成,合生创展也在10月20日的公告中,披露了部分细节。

  合生创展称,根据该协议,买方应将代价先行支付至目标公司的银行帐户,待结清目标公司与卖方担保人及其关联方之间的应收应付款后再行将余额支付予卖方。

  “买方不接受协议他方要求改为将代价先直接付给卖方,因为在买方未完成对目标公司进行尽职调查以结清目标公司与卖方担保人及其关联方之间的应收应付款之前,此举将难以确保目标公司收到卖方担保人及其关联方的应付款。”合生创展于公告中称。

  按合生创展的公告,恒大物业终止了协议。但交易未能继续下去,具体是因付款方式、交易条件还是其它原因,合生创展及恒大物业均未予以进一步披露。

  从恒大物业最新公告披露结果来看,与合生创展的交易未果,但也仍未敲定其它最终的收购方。这意味着,深陷资金危机的恒大,仍将无法在短期内通过出售恒大物业股份,来获得资金支持。

  在恒大整体状况未能好转情况下,恒大物业估值也一路下挫。2020年12月,恒大物业以8.8港元/股的发行价在香港上市,股价最高时触及19.74港元;但至今年10月4日停牌前,股价只有5.12港元/股,股价累计跌幅已经超过70%。恒大物业目前最新市值,约554亿港元。

  对于恒大物业此次出售以失败告终,有物业行业分析人士向财联社记者表示,此后若再次出售,外界对其评估值会否改变,将充满变数。

  “表面上在管面积、市值都在那里,但如果缺乏成长性,其整体估值势必面临下调。因此如果交楼面积不及时,估值将被下调。另外,买房送物业费究竟还有多少空间,是否会影响公司现金流,这些都需要纳入到评估里面。”上述物业行业分析人士称。

  早前还有扩张计划

  实际上,恒大陷入资金链危机以来,恒大就有意通过出售恒大物业股份回笼资金。

  今年8月底,恒大发布公告称,为减轻公司所面临的流动性问题,将积极接触潜在投资者,商讨出售中国恒大新能源汽车集团有限公司(00708.HK) 及恒大物业部分股份。

  值得一提的是,恒大物业出售股份,一定程度上可纡困恒大;但若不是恒大深陷资金困局,恒大物业在恒大整个板块中仍有较大潜力。

  在恒大物业今年3月召开的首场年度业绩会上,恒大物业管理层透露,今年要新增拓展超3.6亿平方米在管面积,净利润超39亿元;并预期,恒大物业未来三年在管面积复合增长率将不低于50%。

  恒大物业在上市之初,曾提出要成为全球规模最大的物业公司远景。彼时被问及将如何实现这一目标时,恒大物业执行董事兼总经理胡亮表示,未来会加快并购不同业态物业公司的速度。

  胡亮当时透露,恒大物业当时已有一只300余人的投资拓展团队,彼时恒大也已有相应的期权激励计划,计划拿出不超过5%的购股权,来激励公司相应的各级核心管理人员。

  恒大物业目前在310多个城市,服务约2800个项目,可谓物管行业的龙头。如果恒大物业股份出售成功,意味着将更换舵手,其无法继续为恒大效力。

  数据显示,今年上半年,恒大物业实现营业收入约78.73亿元,同比增长约68.3%。其中,上半年物业管理服务收入约47.57亿元,同比增长约68.4%,占总收入约60.4%;社区增值服务收入约11.39亿元,同比增长约83.1%,占总收入约14.5%;非业主增值服务收入约19.78亿元,同比增长约60.6%,占总收入约25.1%。

  盈利方面,今年上半年恒大物业实现毛利润约29.39亿元,同比增长约68.7%;净利润约19.34亿元,同比增长约68.6%;股东应占利润约19.35亿元,同比增长约68.6%。

  在规模上,恒大物业2021半年报数据披露,公司今年上半年实现合约面积约8.1亿平方米,同比增长约57.9%;在管面积约4.5亿平方米,同比增长约77.2%,在管面积位居行业第二。

  仍在持续出售资产

  自出现资金危机以来,恒大便开始寻求出售项目自救,以保证公司正常运作。目前恒大通过出售资产及物业抵扣方式,回笼资金近500亿元。

  以第二次出售盛京银行股份为例,虽然要求出售事项全部所得款项,需用做偿还恒大对盛京银行的相关债务,但这一定程度上也能缓解恒大自身债务压力。

  根据恒大披露的出售信息,出售恒腾网络11%股份,回收现金约11.8亿港元;先后两次出售盛京银行15.47%股份,总金额约110亿元;出售深圳市高新投7.08%股权,总金额约10.4亿元;出售恒大冰泉49%股权,总金额约20亿元;出售5个地产项目股权及非核心资产,总代价约92.7亿元。

  此外,恒大日前将位于香港长沙湾的恒大?睿峰项目,成功转让给项目合伙股东鼎佩集团,为恒大首次成功转售在港项目。

  在出售项目的时候,恒大还通过物业抵扣方式,抵扣了部分款项。早前恒大自身披露,已向供货商及承包商出售物业单位以抵扣部分欠款,总金额约251.7亿元。

  除计划出售物业资产,恒大目前还在寻求出售股权和资产(包括但不限于投资物业、酒店及其他物业)及引入投资者等缓解资金压力,但截止目前没有最新进展。

  不过,天眼查APP显示,早前恒大新能源汽车投资控股集团有限公司发生工商变更,注册资本约由20.15亿美元增至25.15亿美元,增幅约24.81%。股权穿透信息显示,该公司由恒大新能源汽车控股(香港)有限公司间接全资控股。而这一注册资本的增加是否意味着,恒大正在为可能出售恒大汽车股份做准备,外界暂不得而知。

  不过,恒大在最新公告中透露,目前除于2021年9月28日签订协议出售盛京银行股份有限公司非流通内资股外,出售资产的情况尚未取得重大进展。

  另根据中国恒大公告,2021年9月份至今,其物业实现合约销售金额人民币36.5亿元(含向供货商及承包商出售物业单位抵扣款项),合约销售面积40.5万平方米。截至目前,今年物业累计实现合约销售金额4423.0亿元,合约销售面积5419.2万平方米。

  另外,截至2021年6月30日,中国恒大共有土储项目778个,总规划建筑面积达到2.14亿平方米,此外还拥有146个旧改项目,其中在大湾区拥有131个旧改项目。

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